집값 절반만으로 내 집 마련? 정부의 ‘지분형 모기지’ 정책, 그 구조와 시장에 끼칠 영향 총정리
🔎 집값이 너무 올라버린 시대, 새로운 해법이 필요하다
서울 아파트 평균 가격이 10억 원을 훌쩍 넘고, 수도권 주요 지역도 전세와 매매 모두 부담이 커지면서 내 집 마련은 ‘꿈’이 아닌 ‘허상’이 되어가고 있습니다.
특히 청년, 신혼부부, 생애 최초 구입자에게는
“현금 부족 → 대출 불가 → 무주택 고착화”라는 악순환이 계속되고 있죠.
이런 상황에서 정부가 2025년부터 새로운 주택금융 실험에 나섭니다.
바로, ‘지분형 모기지’(Shared Equity Mortgage) 도입입니다.
🧩 지분형 모기지란 무엇인가?
✅ 개념 간단 정리
주택을 구매할 때 전체 금액을 혼자 부담하는 대신,
정부나 공공기관이 일부 지분을 투자하고,
나머지만 개인이 부담하는 구조입니다.
즉, ‘공동 소유 → 단독 거주’라는 새로운 방식이죠.
정부와 개인이 ‘지분’을 나누고, 개인은 매달 지분 사용료(임대료 형태)를 내며 거주하게 됩니다.
🔧 실제 구조 예시
- 집값: 6억 원
- 정부 지분: 40% (2.4억), 개인 부담: 60% (3.6억)
- 개인은 3.6억만 준비해도 내 집에서 살 수 있음
- 추후 매각 시 정부와 시세차익을 나누거나, 개인이 지분을 다시 매입 가능
🎯 정책 도입 배경
- 고금리·고가주택 시대, 청년층의 전세 탈출 수단 필요
- 무리한 대출 없는 내 집 마련 구조 설계
- 주택 소유보다 거주의 안정성을 중시하는 생활 중심의 주거 패러다임 변화
- 주택 구매의 금융적 진입장벽 완화
⚖️ 찬반 논의와 우려
🙋 찬성 입장
- “내 집 마련의 현실적인 대안이다.”
- “정부가 일부 지분을 보유하면 투기 억제에도 도움이 된다.”
- “소유 개념보다 거주 안정성을 중시하는 시대에 적합하다.”
🙅 반대 입장
- “지분을 나누면 진짜 ‘내 집’이라고 볼 수 없다.”
- “시세차익 나눔, 전매 제한 등으로 자산으로서의 메리트는 감소.”
- “계약 구조가 복잡해 향후 분쟁 가능성 존재.”
📉 부동산 시장에 미칠 구체적 영향
① 실수요자의 진입 증가 → ‘저가 매물 흡수’
지분형 모기지는 무주택 실수요자가 자본의 50~70%만 있어도 주택을 구입할 수 있게 하므로,
그동안 매매를 포기하고 전세를 유지하던 잠재 수요층이 본격적으로 시장에 진입할 수 있습니다.
📍 결과:
- 중저가 주택 수요 증가 → 특정 가격대에서 거래 활성화
- 9억 이하 주택, 수도권 외곽 신축, 1~2인 가구형 아파트 수요 급증 예상
② 전세 수요 이탈 → 전세가 하락 → 집값 상승 압력 감소
과거에는 전세가 유일한 주거 대안이었지만,
지분형 모기지를 통해 일부 지분만으로 매매 가능해지면
전세 시장 수요가 일부 매매시장으로 이동하게 됩니다.
📍 결과:
- 전세 수요 감소 → 전세가격 하락 → 갭투자 수익성 악화
- → 투자 목적의 주택 수요 감소 → 집값 안정화 또는 하향 압력
③ 정부 개입 확대 → 심리적 ‘상한선’ 형성
지분형 모기지 정책은 본질적으로 정부가 집값의 일부를 직접 사주는 것과 유사한 구조입니다.
하지만 반대로 보면, 정부가 ‘이 가격 이상은 비싸다’는 기준을 시장에 제시하는 효과도 있죠.
📍 결과:
- 특정 주택 가격 이상은 정부 프로그램 적용 불가 → 수요 감소
- 실수요자 대상 주택 가격이 ‘상한선처럼 작동’할 가능성 있음
④ 재판매 시, 시세차익 제한 → 투자 수요 위축
지분형 주택은 나중에 매각할 때 정부 지분만큼 시세차익을 나누거나 환매 조건을 충족해야 함.
즉, 투자 수익률이 줄어드는 구조죠.
📍 결과:
- 단기차익을 노리는 투자 수요 이탈
- “집은 사는 것이 아니라, 사서 오래 사는 것”으로 인식 전환
- → 단기 급등 가능성 억제
⑤ 장기적으론 가격 격차 확대 가능성도
지분형 모기지는 정부가 일정 수준까지 개입하는 제한형 정책입니다.
즉, 중저가·중소형 아파트에는 직접적 영향을 주지만,
고급 주택, 고가 아파트, 입지 프리미엄이 큰 곳은 제외될 가능성이 높습니다.
📍 결과:
- 중저가 아파트 가격은 안정
- 반면, 고급 주택 시장은 정부 개입을 피해 별도 시장으로 이탈
- → 주택 시장의 이중 구조 강화, 계층 간 자산 격차 확대 가능성
🧭 이 정책은 집값을 낮추는 게 아니라 ‘구조’를 바꾸려는 시도
정부의 지분형 모기지는 집값을 인위적으로 낮추는 정책이 아닙니다.
그보다 주택 구매 방식 자체를 재설계하려는 시스템 개혁입니다.
“소유의 전부가 아닌, 거주의 안정성을 보장하는 사회”
이런 철학을 기반으로,
향후 10년 간의 부동산 시장 구조와 소비자 심리에 중요한 변화를 가져올 수 있습니다.