부린이를 위한 실전 로드맵｜⑥부동산 임장 실전 가이드 – 수억 원짜리 결정을 위한 현장 체크 완벽 정리

📌 “사진이랑 너무 다른데요…?”
🕵️ “현장에서 이 냄새는 왜 아무도 말 안 했죠?”
📷 “영상은 예쁜데, 주차장 상태가 이게 뭐람…”

 

‘임장’이란 단순한 방문이 아니라, 수억 원짜리 결정을 위한 실사입니다.
직접 현장을 보고, 느끼고, 냄새 맡고, 발로 걸어봐야만 알 수 있는 것들이 있습니다.

이번 글에서는 부동산 초보자도 놓치지 않도록
▶ 방문 준비부터
▶ 실내·실외 필수 체크리스트
▶ 중개사에게 물어야 할 질문
▶ 시간대별 임장 전략까지
실전 경험을 녹여서 가장 구체적이고 실용적인 임장 가이드로 구성했습니다.

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✅ 임장 전 준비 체크리스트

준비 항목	이유	팁
✔️ 체크리스트 사전 작성	현장에서 놓치는 것 방지	항목별 질문도 같이 정리
✔️ 휴대폰+보조배터리	사진, 영상, 녹음, 소음 측정 필수	구글 드라이브나 카카오톡으로 백업
✔️ 줄자 또는 측정 앱	가구 배치, 수납 가능 공간 확인	방문 전 치수 메모해두기
✔️ 방풍 점퍼/마스크	냄새, 곰팡이, 환기 상태 확인 가능	창문 열어보기 필수

🔍 팁: 부동산 앱에 있는 매물 정보 캡처본도 챙겨 가세요. 실제 조건과 비교하며 허위매물 여부 파악이 쉽습니다.

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🏠 실내에서 확인해야 할 6가지 항목

항목	체크포인트	중개사 질문 예시
🛏️ ① 구조 및 동선	방/거실/주방 연결 동선, 복도 폭	“도면 상 구조랑 같은가요?”
☀️ ② 채광과 방향	남향/동향 여부, 채광 시간대	“이 시간 외에도 햇빛 잘 드나요?”
🧱 ③ 벽·천장 상태	곰팡이, 결로, 도배 흔적	“최근 도배했나요? 누수 이력은요?”
🚰 ④ 수압 및 배수	주방/욕실 수압, 변기 물 내림 상태	“보일러/배관 수리 이력 있나요?”
🪟 ⑤ 창호/샷시	틈새 바람, 이중창, 결로 흔적	“샷시 교체한 적 있나요?”
🧳 ⑥ 수납/가구 배치	냉장고/세탁기 공간, 붙박이장 유무	“이 집은 세탁기 위치가 정해져 있나요?”

🔍 팁: 손전등 기능으로 싱크대 밑, 배관 주변, 천장 모서리 등을 비춰보세요. 습기나 곰팡이 흔적을 찾는 데 유용합니다.

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🏘️ 단지 및 외부에서 반드시 확인할 5가지

항목	체크포인트	체크 방법
🚗 ① 주차 여건	자주식/기계식 여부, 공간 여유	저녁/주말에도 다시 방문해보기
🌳 ② 단지 관리 상태	청소 상태, 조경, 공동공간 청결	엘리베이터, 놀이터 등 직접 확인
🔇 ③ 소음	인근 도로/철도/공사 여부	소음 측정 앱 or 귀로 직접 듣기
🏪 ④ 생활 인프라	도보 거리 마트/학교/지하철	직접 걸어보는 게 가장 정확
👀 ⑤ 동별 분위기	해당 동 앞 청결, 입주자 게시판	안내문, 민원 게시물도 분위기 판단 근거

🔍 팁: 동 입구에 쓰레기 무단 투기나 자전거 방치가 많다면 관리가 미흡하다는 신호일 수 있어요.

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🕓 시간대별 임장 전략

시간대	확인 포인트
🔅 오전	채광 체크, 등교 인파 확인
☀️ 낮	구조/수압/창호/벽 상태 점검
🌆 저녁	주차 실태, 단지 조명, 귀가 동선 확인
🌃 야간	치안 분위기, 단지 조도, 외부 소음 확인

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📍 실전 예시 – 해운대자이 84A 중층 임장 후기

✅ 임장 일시: 평일 오후 4시
✅ 위치: 해운대 장산역 도보 7분
✅ 매물 상태

• 구조: 3룸 + 거실 구조로 실속형
• 채광: 남동향, 오후에는 빛이 풍부
• 수압: 욕실/주방 모두 양호
• 샷시: 전면 샷시 교체, 결로 흔적 없음
• 단지: 자주식 주차지만 저녁엔 만차 예상
• 소음: 2호선 철로 가까우나 이중창 덕분에 실내 정숙

 

결론: 구조와 관리 상태 우수. 단, 저녁 주차 이슈로 협의 필요.

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🗣 중개사 활용법 – 꼭 물어볼 5가지 질문

1. “이 집 최근에 도배·장판은 언제 했나요?”
2. “입주자는 언제 퇴거 예정인가요?”
3. “주변에 매물 시세와 비교해 이 매물의 장점은 뭔가요?”
4. “관리비는 평균 어느 정도 나오나요?”
5. “이 단지에서 요즘 실거래가가 어떻게 형성되고 있나요?”

🔍 팁: 중개사가 현장 동행을 하지 않는 경우, 직접 임장을 요청해 보세요.
실물을 보지 않고 계약하는 건 매우 위험합니다.

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📝 임장 후 해야 할 일

• 📷 찍은 사진/영상 정리, 느낌 기록하기
• 📊 방문 매물 비교표 만들기 (가격, 구조, 단지 상태 등)
• 🧠 마음에 들면 다시 ‘저녁 시간대’ 재방문 고려하기
• 🧾 특약으로 넣어야 할 부분 정리해두기 (샷시 교체, 도배 요청 등)

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✅ 마무리 요약

임장은 직접 ‘살 집’을 체감하는 가장 현실적인 절차입니다.

• 사진이나 온라인 정보에 의존하지 마세요.
• 눈, 귀, 코, 발 모두 활용하세요.
• 현장의 소리, 냄새, 조명, 단지 분위기는 직접 가야 알 수 있습니다.

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🔜 다음 편 예고

⑦ 계약 전 최종 점검 가이드 – 특약부터 관리비까지 한눈에!

• 계약 직전에 다시 확인해야 할 항목들
• 특약에 반드시 넣어야 할 조항 예시
• 계약 당일 체크리스트 제공 예정!