📌 “계약서 쓰러 갔는데 뭐부터 해야 할지 몰라서 어리둥절했어요.”
📌 “중개수수료는 언제 내야 하나요? 계약금은 계좌이체 하면 되나요?”
📌 “등기는 중개사가 해주는 건가요? 공인인증서가 필요하다고요?!”
처음 집을 사는 사람이라면 ‘계약 당일’이 가장 낯설고 긴장되는 순간입니다.
계약서를 어떻게 쓰는지, 중개사 역할은 어디까지인지, 돈은 언제 누구에게 어떻게 보내야 하는지…
한 번도 경험하지 못한 절차들이 눈앞에서 펼쳐지기 때문이죠.
이번 편에서는 👇
✅ 실제 계약 당일 시나리오
✅ 계약서 작성 흐름
✅ 중개수수료, 계약금, 입금 타이밍
✅ 등기와 잔금일 관련 업무
처음 해도 실수 없는 ‘실전 계약 A to Z’를 완전히 정리해드립니다.
🏠 계약 당일의 흐름 – 전체 시나리오 요약
| 단계 | 내용 | 체크 포인트 |
| ① 계약일 시간 및 장소 확정 | 보통 중개사무소에서 진행 | 셋이 모두 가능한 시간 조율 (매도인, 매수인, 중개사) |
| ② 등기부등본, 신분증 확인 | 매도인 명의 확인, 권리관계 최종 점검 | 반드시 당일자 등기부등본 확인 |
| ③ 계약서 작성 및 특약 기재 | 매수·매도인, 중개사 3자 서명 | 특약 조항 최종 확인, 구체적으로 작성 |
| ④ 계약금 입금 | 계좌이체 or 현금 수령 | 매도인 계좌 직접 확인, 증빙 남기기 |
| ⑤ 중개보수 지급 | 보통 계약 시 절반 또는 전액 | 지역별 요율 확인 (아래 참고) |
| ⑥ 계약서 원본 2부 작성 | 매도인·매수인 각각 1부 보관 | 도장 or 서명, 수정 사항은 날인 필요 |
| ⑦ 입주 및 잔금일 확인 | 잔금일 조율, 퇴거일 맞추기 | 대출 여부, 일정 조정 필요 시 조율 |
✍️ 계약서 작성 – 꼭 알아야 할 항목과 순서
부동산 매매계약서는 국토부 표준양식을 사용하며, 일반적으로 다음과 같은 항목으로 구성됩니다.
주요 항목 정리
| 항목 | 설명 |
| 부동산 소재지 | 지번 주소 기준 (도로명 주소 아님) |
| 매매 금액 | 전체 매매금액, 계약금·중도금·잔금으로 구분 |
| 계약금, 중도금, 잔금 | 금액과 지급 날짜 명시 |
| 등기이전 및 인도일 | 소유권 이전, 입주 예정일 명확히 작성 |
| 특약사항 | 수리, 퇴거일, 가전 포함 등 반드시 기재 |
특약 작성 시 유의사항
- 모호한 표현 피하기 ("필요시", "협의 후" 등은 분쟁의 씨앗)
- 누가, 언제, 무엇을, 어떻게 → 구체적으로!
- 중개사가 말한 내용은 무조건 특약으로 남겨야 안전
📎 꿀팁: 계약서에 '변경사항 없음' 도장을 날인하거나 수정된 곳에는 서명+도장 필수!
💰 계약금, 중개수수료, 입금 타이밍 정리
① 계약금
- 보통 매매가의 10%
- 매도인 명의 계좌로 당일 이체 혹은 현금 수령
- 이체 시 입금자명, 이체증 확인 가능하도록 저장
- 매도인과 계좌명 일치 여부 꼭 확인 (명의자와 불일치하면 위험)
② 중개보수(중개수수료)
| 거래금액 구간 | 최고 요율 (주택) | 예시 |
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 4천만 원 → 24만 원 |
| 5천만 ~ 2억 | 0.5% | 1.5억 → 75만 원 |
| 2억 초과 ~ 6억 | 0.4% | 3억 → 120만 원 |
| 6억 초과 ~ 9억 | 0.5% | 7억 → 350만 원 |
| 9억 초과 | 협의 (최대 0.9%) | 10억 → 900만 원 이내 협의 |
💡 팁: 계약서 작성 당일 50% 지급 후, 잔금일에 나머지 지급하는 방식도 가능. 반드시 사전에 합의 필요.
🔐 등기와 소유권 이전, 잔금일 관련 실무
- 매수인은 잔금일 이전 은행 대출 실행 여부 확인
- 대출 실행일과 잔금일이 일치해야 소유권 이전 등기 가능
- 등기이전은 보통 매수인 측에서 법무사 선임 (매도인이 선임하는 경우도 많음)
📎 필요 서류
| 매수인 | 매도인 |
| 인감증명서 (등기용) | 인감증명서, 인감도장 |
| 주민등록등본 | 주민등록등본 |
| 가족관계증명서 (필요시) | 인감도장 |
| 대출계약서 (대출 예정시) | 신분증 사본 등 |
📋 계약 당일 최종 체크리스트
- 계약서 작성 전 등기부등본 최종 확인
- 매도인 신분증 실물 확인
- 계약금 계좌 일치 여부 확인
- 특약 조항 최종 확인 (수리, 퇴거일 등)
- 계약금 입금 완료 후 이체 내역 저장
- 중개수수료 지급 방식 협의 완료
- 계약서 원본 2부 서명 및 도장
- 잔금일 및 입주일 정확히 기재
🎯 마무리하며
계약 당일은 감정보다 절차가 우선입니다.
기쁨이나 두려움보다 중요한 건
✅ 꼼꼼한 계약서 확인
✅ 입금·수수료 타이밍 명확화
✅ 특약 기재의 정확성
이 3가지를 확실하게 체크하고 나면, 계약서에 사인하는 순간이 진짜 내 집의 시작점이 됩니다.
🔜 다음 편 예고
📦 《부린이를 위한 내 집 마련 실전 로드맵》 ⑨
잔금일 준비 가이드 – 이사, 대출 실행, 등기까지 끝내기
잔금일엔 은행, 법무사, 중개사, 매도인, 이사업체까지 모두 움직입니다.
복잡한 그날의 흐름을 타임라인으로 완전히 정리해드릴게요!
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