부린이를 위한 실전 로드맵｜① 부동산 초보라면 반드시 알아야 할 ‘매수 전 핵심 개념’ 완전 정리

 

 

“지금 집 사도 될까요?”
“전세랑 매매 중 뭘 먼저 알아봐야 해요?”
“투자용으로도 괜찮은가요?”

 

부동산에 대해 처음 공부하거나, 생애 첫 주택 구입을 준비하는 분들이 가장 먼저 부딪히는 고민입니다.
부동산 거래는 수억 원이 오가는 만큼, 기본 개념 없이 덜컥 매수를 진행하면 큰 리스크를 초래할 수 있습니다.

이번 글에서는 내 집 마련 전 반드시 알아야 할 핵심 개념 4가지를 초보자의 눈높이에서 상세하게 설명드립니다.
글 하단에는 ✔️ 체크리스트도 함께 제공하니 꼭 저장해 두세요!

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✅ 개념 1. 실거주용 vs 투자용, 나에게 맞는 매수 목적은?

부동산 매수 목적은 '내가 살 집(실거주)'인지, '돈을 벌기 위한 집(투자용)'인지에 따라 전략이 완전히 달라집니다.

구분	실거주용	투자용
매수 목적	본인이 거주	임대 수익 or 시세 차익
입지 선정 기준	직주근접, 학군, 교통, 치안	전세 수요, 공실률, 개발 호재
세금 및 규제	무주택/1주택 혜택 있음	다주택자 세금 중과 가능성
주택 선택 기준	채광, 소음, 생활편의성	임대 수익률, 수리 용이성

예시

• 실거주용 A씨: "초등학교까지 도보 5분 거리, 엘리베이터 있는 4층 이하, 거실 햇빛 잘 드는 집!"
• 투자용 B씨: "전세가율 80% 이상, 대출 적게 넣고 수익률 6% 이상 나오는 아파트!"

📌 혼합형 전략도 가능하지만, 초보자는 실거주와 투자를 분리해 생각하는 것이 안정적입니다.

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✅ 개념 2. 매매 vs 전세 vs 월세 – 어떤 방식이 나에게 유리할까?

구분	매매	전세	월세
소유권	내 집 (등기 있음)	없음	없음
대출 가능 여부	있음 (LTV 기준)	전세자금대출 가능	월세대출 일부 가능
비용 구조	목돈 + 대출 + 세금	목돈만 필요	보증금 + 월세 지속 납부
권리 보호	소유권 보장	확정일자+전입신고로 보호	법적 보호는 약함
장점	자산 형성 가능, 주거 안정	거주 비용 적고 무주택 혜택 유지	초기 비용 적음
단점	초기 부담 큼, 대출 이자 부담	전세 사기 위험, 대출 한도 제약	장기적으로 비효율적 비용 구조

✔️ 매매는 자산 소유를 전제로 한 장기 전략,
✔️ 전세는 무주택 유지와 보증금 회수 가능성의 균형,
✔️ 월세는 유연한 이동성을 위한 단기 선택지입니다.

 

💡 정부 보조 대출 여부, 무주택자 혜택 여부, 자금 여력 등을 종합적으로 고려해서 선택해야 합니다.

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✅ 개념 3. 필수 부동산 서류 용어 – 등기부등본, 건축물대장, LTV·DSR 이해하기

부동산 거래 시 반드시 확인해야 할 기초 용어들입니다.
검색도 가능하지만, 내용을 이해하고 읽을 줄 아는 것이 중요합니다.

📄 1. 등기부등본

• 부동산의 ‘이력서’
• 소유자, 근저당권, 가압류, 가처분 여부 확인 가능
• 대법원 인터넷등기소에서 700원에 열람 가능

예: 근저당이 있는 집이면 매도자가 대출을 갚아야 잔금일에 등기이전 가능

📄 2. 건축물대장

• 건물의 구조·용도·면적 정보 명시
• 불법 증축, 오피스텔인지 주택인지 구분 가능
• 정부24 또는 지자체 홈페이지에서 열람 가능

예: 다세대주택이라고 들었는데 건축물대장에는 ‘근린생활시설’? (불법건축 의심)

📊 3. LTV(주택담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율)

• 대출 받을 수 있는 최대 금액 기준
• LTV: 집값 대비 대출 가능 비율 (최대 70%)
• DSR: 연소득 대비 갚아야 할 모든 원리금 총합 비율 (최대 40%)

예: 연봉 5천만 원 직장인은 월 상환 166만 원 이내로만 가능

 

📌 다음 2편에서 👉 내가 대출로 얼마까지 집을 살 수 있는지 계산하는 방법을 상세히 다룹니다!

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✅ 개념 4. 집을 살 때 들어가는 총비용은? (취득세, 중개보수 포함)

부동산을 매수할 때는 단순히 '매매가'만 보고 판단하면 안 됩니다.
계약금, 세금, 수수료 등 총비용을 포함한 자금계획이 필요합니다. 

항목	금액 (3억 원 매매가 기준 예시)
계약금	약 10% = 3,000만 원
중도금	약 60% = 1억 8,000만 원 (대출 or 자납)
잔금	나머지 = 6,000만 원
취득세	약 330만 원 (1.1%, 실거주 1주택 기준)
중개보수	약 180만 원 (상한요율 0.6%)
이사비/입주청소 등	약 100~200만 원

 

💡 예상보다 초기 비용이 크기 때문에, 무리한 매수는 피하고 예산 범위 내에서 판단해야 합니다.

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📌 부동산 초보자를 위한 매수 전 체크리스트

• 실거주인지 투자용인지 목적 정했다
• 나에게 맞는 거래 방식(매매/전세/월세)을 이해했다
• 등기부등본·건축물대장 열람할 줄 안다
• 내 연봉과 대출 한도를 고려한 예산 범위를 정했다
• 세금 및 기타 비용까지 포함한 자금 계획을 세웠다

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✨ 마무리 요약

핵심 키워드	요약 설명
실거주 vs 투자	목적에 따라 입지·매물 보는 기준 달라짐
매매 vs 전세 vs 월세	자산 소유 여부, 초기 비용 구조 다름
등기부등본/건축물대장	매물의 신뢰도 판단에 필수 자료
대출 한도 계산 (LTV/DSR)	구매 가능 금액을 사전에 파악하는 핵심 도구
총비용 계산	취득세·중개보수 포함해 자금 계획 세워야 함

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🔜 다음 편 예고

《② 대출과 예산 설정 – 내 집 마련 가능한 금액 계산법 완전정복》
✔️ 대출 얼마까지 가능할까?
✔️ 무리하지 않는 예산 기준은 어떻게 세우는가?
✔️ 대출 규제 적용 사례 비교